Mietpreisbremse und Mietwucher

Zahlen Sie möglicherweise zu viel Miete? Wir prüfen es für Sie – unverbindlich.

Anwendungsbereich

Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Bundesländer per Verordnung festlegen.

Wir kontrollieren, ob Ihre Wohnung in einem solchen Gebiet liegt und ob eine der gesetzlichen Ausnahmen greift, etwa bei umfassender Modernisierung oder Neubau.

Auskunftsanspruch zur Vormiete

Um die zulässige Miethöhe zu prüfen, benötigen Sie oft Informationen zur Vormiete.

Wir setzen Ihren Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter durch und ermitteln die zulässige Miethöhe.

Rüge und Rückforderung

Eine überhöhte Miete wird nicht automatisch korrigiert – Sie müssen sie gegenüber dem Vermieter form- und fristgerecht rügen.

Wir formulieren die Rüge und fordern zu viel gezahlte Miete für Sie zurück.

FRIST — Rückwirkende Rückforderung: Rügen Sie den Verstoß innerhalb der ersten 30 Monate des Mietverhältnisses, können Sie zu viel gezahlte Miete auch rückwirkend ab Mietbeginn zurückfordern.

Häufige Fragen

Mietwucher und Mietpreisbremse: Zwei Grenzen für die Miethöhe

Wer als Vermieter die Miethöhe festlegt, muss zwei unterschiedliche rechtliche Schranken beachten: die allgemeine Sittenwidrigkeitskontrolle bei Mietwucher (§ 138 BGB) und die spezielle Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Ein Überblick über die aktuelle Rechtslage.

Mietwucher: Wann eine Miete sittenwidrig ist

Zivilrechtlich stützt sich die Kontrolle überhöhter Mieten auf zwei Tatbestände des § 138 BGB. Beim Wuchertatbestand (§ 138 Abs. 2 BGB) muss der Vermieter eine Zwangslage, Unerfahrenheit oder erhebliche Willensschwäche des Mieters bewusst ausnutzen. In der Praxis deutlich relevanter ist das wucherähnliche Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB: Hier genügt ein auffälliges Missverhältnis zwischen Miete und ortsüblichem Entgelt, wenn zusätzlich eine verwerfliche Gesinnung des Vermieters hinzukommt.

Nach ständiger BGH-Rechtsprechung ist bei Wohnraum ein auffälliges Missverhältnis regelmäßig anzunehmen, wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % übersteigt (BGH, Urteil v. 23.04.1997 – VIII ZR 212/96); oberhalb von 150 % der ortsüblichen Miete wird die Wuchergrenze stets als überschritten angesehen. Bei einem derart groben Missverhältnis wird die verwerfliche Gesinnung des Vermieters tatsächlich vermutet – diese Vermutung ist zwar widerlegbar, etwa wenn sich die Parteien nachweislich um eine angemessene Ermittlung der Miete bemüht haben, wie jüngst das Landgericht Hamburg (Urteil v. 16.10.2025 – 307 S 8/25) unter Berufung auf die BGH-Rechtsprechung bestätigt hat. Eine neue BGH-Grundsatzentscheidung zum Prüfungsmaßstab gibt es nicht – er gilt seit Jahrzehnten als gefestigt und wird von den Instanzgerichten unverändert angewandt.

Mietpreisbremse: Verfassungsmäßigkeit bestätigt, Reichweite präzisiert

Die Mietpreisbremse begrenzt die zulässige Miete bei Wiedervermietung in ausgewiesenen Gebieten auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Mit Urteil vom 18.12.2024 (Az. VIII ZR 16/23) hat der BGH bestätigt, dass auch die seit dem 01.04.2020 geltende verlängerte Fassung der §§ 556d ff. BGB verfassungsgemäß ist und weder die Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) noch den Gleichbehandlungsgrundsatz oder die Vertragsfreiheit verletzt. Auch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung hält sich danach im zulässigen Rahmen.

Zur Reichweite der Mietpreisbremse hat der BGH mit Urteil vom 17.12.2025 (Az. VIII ZR 56/25) klargestellt, dass eine einvernehmliche Mietreduzierung während eines laufenden Mietverhältnisses nicht den Regelungen der §§ 556d ff. BGB unterliegt – diese gelten nach Wortlaut, Zweck und gesetzgeberischem Willen nur für die Miete bei Vertragsbeginn. Weitere praxisrelevante Konkretisierungen betreffen die Berechnung der Vormiete bei zuvor vereinbarten, aber nicht mehr wirksam gewordenen Mietstaffeln (Urteile v. 18.12.2024 – VIII ZR 16/23, und v. 08.04.2025 – VIII ZR 245/22) sowie die Frage, wann eine vermieterseitig zugesagte umfassende Modernisierung tatsächlich vorliegt (Urteil v. 27.11.2024 – VIII ZR 36/23).

Praxishinweis

Für Vermieter empfiehlt sich vor jeder Neuvermietung ein Abgleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete: Während die Mietpreisbremse in angespannten Gebieten eine feste 10-Prozent-Grenze setzt, droht bei deutlich stärkeren Überschreitungen zusätzlich die Nichtigkeit des gesamten Mietvertrags nach § 138 BGB – mit dem Risiko, bereits vereinnahmte Mieten zurückzahlen zu müssen. Mieter, die eine überhöhte Miete vermuten, sollten beide Anspruchsgrundlagen parallel prüfen lassen, da sie unabhängig voneinander eingreifen können.

Ob dies auf Ihr Mietverhältnis zutrifft, prüfen wir gerne im Einzelfall.

Lassen Sie Ihre Miete kostenlos auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse prüfen.