Kira freni ve kira tefeciliği

Muhtemelen fazla kira mı ödüyorsunuz? Bunu sizin için kontrol ediyoruz – bağlayıcı olmaksızın.

Uygulama alanı

Kira freni yalnızca eyaletlerin yönetmelikle belirlediği, konut piyasası gergin olan bölgelerde uygulanır.

Konutunuzun böyle bir bölgede yer alıp almadığını ve kapsamlı modernizasyon veya yeni inşaat gibi yasal istisnalardan birinin geçerli olup olmadığını denetliyoruz.

Önceki kiraya ilişkin bilgi talep hakkı

İzin verilen kira tutarını denetleyebilmek için çoğu zaman önceki kiraya ilişkin bilgilere ihtiyacınız vardır.

Kiraya verene karşı bilgi talep hakkınızı sizin için uyguluyor ve izin verilen kira tutarını tespit ediyoruz.

İtiraz ve geri talep

Fazla belirlenmiş bir kira otomatik olarak düzeltilmez – bunu kiraya verene karşı usulüne ve süresine uygun biçimde itiraz etmeniz gerekir.

İtirazı sizin için formüle ediyor ve fazla ödenen kirayı sizin için geri talep ediyoruz.

SÜRE — Geriye dönük geri talep: İhlale kira ilişkisinin ilk 30 ay içinde itiraz ederseniz, fazla ödenen kirayı kira başlangıcından itibaren geriye dönük olarak da geri talep edebilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Kira tefeciliği ve kira freni: Kira tutarına ilişkin iki sınır (Mietwucher ve Mietpreisbremse)

Kiraya veren olarak kira tutarını belirleyen kişi, iki farklı hukuki sınıra dikkat etmelidir: kira tefeciliğinde (Mietwucher) genel ahlaka aykırılık denetimi (§ 138 BGB) ve konut piyasası gergin olan bölgelerde özel kira freni (Mietpreisbremse) (§§ 556d ff. BGB). Güncel hukuki duruma dair bir genel bakış.

Kira tefeciliği (Mietwucher): Bir kira ne zaman ahlaka aykırıdır

Medeni hukuk açısından, fazla kiraların denetimi § 138 BGB'nin iki hukuki unsuruna dayanır. Tefecilik unsurunda (§ 138 Abs. 2 BGB), kiraya verenin kiracının zor durumunu, deneyimsizliğini veya belirgin irade zayıflığını bilerek istismar etmesi gerekir. Uygulamada belirgin biçimde daha önemli olan, § 138 Abs. 1 BGB uyarınca tefeciliğe benzer işlemdir: Burada, kiraya verenin ayrıca kınanabilir bir tutumu da varsa, kira ile yerel emsal ücret arasında göze çarpan bir orantısızlık yeterlidir.

Yerleşik BGH içtihadına göre, konutlarda kira, yerel emsal kirayı 50 %'den fazla aştığında (BGH, Urteil v. 23.04.1997 – VIII ZR 212/96), kural olarak göze çarpan bir orantısızlığın bulunduğu kabul edilir; yerel emsal kiranın 150 %'sinin üzerinde ise tefecilik sınırının her zaman aşıldığı kabul edilir. Bu denli ağır bir orantısızlık hâlinde, kiraya verenin kınanabilir tutumu fiilen karine olarak kabul edilir – bu karine aksi ispatlanabilir olsa da, örneğin taraflar kiranın uygun biçimde belirlenmesi için kanıtlanabilir çaba göstermişse, nitekim Landgericht Hamburg (Urteil v. 16.10.2025 – 307 S 8/25) yakın zamanda BGH içtihadına atıfla bunu teyit etmiştir. Denetim ölçütüne ilişkin yeni bir BGH ilke kararı bulunmamaktadır – bu ölçüt onlarca yıldır yerleşik kabul edilmekte ve alt derece mahkemelerince değişmeden uygulanmaktadır.

Kira freni (Mietpreisbremse): Anayasaya uygunluk teyit edildi, kapsam netleştirildi

Kira freni, belirlenmiş bölgelerde yeniden kiralama durumunda izin verilen kirayı, yerel emsal kiranın en fazla 10 % üzerinde sınırlar. BGH, 18.12.2024 tarihli kararıyla (Az. VIII ZR 16/23), 01.04.2020 tarihinden itibaren geçerli olan §§ 556d ff. BGB'nin uzatılmış halinin de anayasaya uygun olduğunu ve ne mülkiyet güvencesini (Art. 14 Abs. 1 GG) ne de eşit muamele ilkesini ya da sözleşme özgürlüğünü ihlal ettiğini teyit etmiştir. Berlin'in kira sınırlama yönetmeliği de buna göre izin verilen çerçevede kalmaktadır.

Kira freninin kapsamına ilişkin olarak BGH, 17.12.2025 tarihli kararıyla (Az. VIII ZR 56/25), devam eden bir kira ilişkisi sırasında karşılıklı mutabakatla yapılan bir kira indiriminin §§ 556d ff. BGB düzenlemelerine tabi olmadığını açıklığa kavuşturmuştur – bu düzenlemeler, lafız, amaç ve kanun koyucunun iradesine göre yalnızca sözleşme başlangıcındaki kira için geçerlidir. Uygulama açısından önemli diğer netleştirmeler, daha önce kararlaştırılmış ancak artık geçerli hâle gelmemiş kira kademelerinde önceki kiranın hesaplanmasını (Urteile v. 18.12.2024 – VIII ZR 16/23, und v. 08.04.2025 – VIII ZR 245/22) ve kiraya veren tarafından taahhüt edilen kapsamlı bir modernizasyonun gerçekten mevcut olup olmadığı sorusunu (Urteil v. 27.11.2024 – VIII ZR 36/23) ilgilendirmektedir.

Uygulama notu

Kiraya verenler için, her yeni kiralamadan önce yerel emsal kirayla bir karşılaştırma yapılması tavsiye edilir: Kira freni gergin bölgelerde sabit bir 10-Prozent-Grenze belirlerken, bunun belirgin biçimde daha fazla aşılması hâlinde ayrıca § 138 BGB uyarınca tüm kira sözleşmesinin geçersizliği tehlikesi doğar – bu da zaten tahsil edilmiş kiraların geri ödenmesi gerekebileceği riskini taşır. Fazla bir kiradan şüphelenen kiracılar, birbirinden bağımsız olarak devreye girebildikleri için her iki dayanağı da paralel biçimde kontrol ettirmelidir.

Bunun kira ilişkinize uygulanıp uygulanmadığını, somut olayda memnuniyetle sizin için inceliyoruz.

Kiranızın kira freninin (Mietpreisbremse) ihlal edilip edilmediğini ücretsiz olarak kontrol ettirin.