İçeriğe geçin
Gayrimenkul hukuku sayfasına dön

Gayrimenkul hukuku

Fesih

Bir fesih, kiracı ve kiraya veren için eşit derecede önemli bir adımdır – ve şekil açısından hataya açıktır.

Bir feshin geçerli olup olmadığını değerlendiriyor, feshi hukuken güvenli biçimde formüle ediyor veya haksız bir feshe karşı savunma yapıyoruz.

Şimdi ön değerlendirme talep edin

Size fesih mi bildirildi yoksa siz mi fesih yapmak istiyorsunuz? Geçerliliği önceden kontrol ettirin.

Kiraya veren tarafından olağan fesih

Kiraya veren, olağan bir fesih için haklı bir menfaate ihtiyaç duyar, örneğin kendi ihtiyacı (Eigenbedarf) veya kiracının esaslı yükümlülük ihlalleri (§ 573 BGB).

Bu menfaatin gerçekten mevcut olup olmadığını ve şekil açısından doğru biçimde gerekçelendirilip gerekçelendirilmediğini açıklığa kavuşturuyoruz.

SÜRE — Fesih süresi: Kural olarak üç ay, kira süresi beş yılı geçtiğinde altı aya, sekiz yılı geçtiğinde ise dokuz aya uzar (§ 573c BGB).

Kendi ihtiyacı nedeniyle fesih (Eigenbedarfskündigung)

Kendi ihtiyacı nedeniyle fesih, konut kira hukukunda en sık görülen ve aynı zamanda en çok uyuşmazlığa yol açan fesih türüdür.

Kiraya verenler için şekli gereklilikleri denetliyor, kiracılar için ise ileri sürülen kendi ihtiyacının gerçekten mevcut olup olmadığını yoksa bahane olarak mı kullanıldığını açıklığa kavuşturuyoruz.

Ödeme temerrüdü nedeniyle olağanüstü fesih

Kiracı kira ödemesinde esaslı biçimde temerrüde düşerse, kiraya veren süresiz (derhal) fesih yapabilir (§ 543 BGB).

Süresiz feshin koşullarını ve sonradan ödeme yoluyla bir düzeltme imkânını inceliyoruz.

SÜRE — Koruma süresi ödemesi (Schonfristzahlung): Kiracı, tahliye davasının tebliğinden itibaren iki ay içinde kira borcunu tamamen öderse, süresiz fesih § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB uyarınca geçersiz hâle gelir (Schonfristzahlung). Ancak Bundesgerichtshof (BGH) içtihadına göre bu iyileştirici etki, çoğu zaman ihtiyaten ek olarak beyan edilen ödeme temerrüdü nedeniyle olağan feshi kapsamaz – bu fesih, koruma süresi ödemesinden etkilenmez ve tahliyeyi desteklemeye devam edebilir.

Fesihten korunma ve sosyal madde (Sozialklausel)

Şekil açısından geçerli bir fesih dahi, kiracının katlanılamaz güçlük gerekçesiyle yaptığı itiraz nedeniyle başarısız olabilir (§ 574 BGB).

Böyle bir zorluk hâlinin mevcut olup olmadığını değerlendiriyor ve fesihten korunma veya tahliye davasında sizi temsil ediyoruz.

Sık sorulan sorular

Kiracı olarak istediğim zaman süresi içinde fesih yapabilir miyim?

Evet, yasal süreye uyulması şartıyla – tabii fesih hakkının hariç tutulduğu bir süreli kira sözleşmesi yoksa. Sözleşmenizi farklı düzenlemeler açısından kontrol ediyoruz.

Kirayı geç ödersem ne olur?

Tek seferlik bir ödeme gecikmesi otomatik olarak feshe yol açmaz. Ancak esaslı veya tekrarlanan bir gecikme durumunda süresiz fesih riski doğar.

Kendi ihtiyacı nedeniyle yapılan bir feshe karşı kendimi savunabilir miyim?

Evet, kendi ihtiyacı gerçekten mevcut değilse, şekli hatalar varsa veya § 574 BGB uyarınca bir zorluk hâli ileri sürülebiliyorsa. Başarı olasılığınızı sizin için değerlendiriyoruz.

Süreler dolmadan önce bir feshin geçerliliğini kontrol edin.

Gayrimenkul hukuku alanındaki diğer konular